大家好，我是秘密君

PART 01

(资料图片仅供参考)

着急卖？额外多收1%！

今早有粉丝问我：急卖一套房，降价了好几轮毫无动静，怎么办？我说大形势不好，着急卖只能降价，同时多找中介，最好让片区所有中介都知道你的房子降价了。

然后这哥们说：某个主力中介一直让我降价外再签个好赞，额外多收1%，但好赞房会优先推。

我顿时警觉：这又是套路啊，立马给了他反套路的一招：你跟所有中介说一下，谁成交给他个人5000现金！

大哥秒懂，立刻操作去了。实话说我给的建议有点损，但这个年代只能用魔法打败魔法，用套路去反套路。

很多人没看懂是吧？

现在二手房难卖，但多客户又着急卖出去，这就需要经纪人聚焦这个房源。如何聚焦？当然是以利相诱，以势相迫。

美其名曰好赞但多收1%的钱，让经纪人因为能够多赚钱而去聚焦集中推你的房子。转过头用好赞去说服买房人：这是评价很高的房子。

但最赚钱的是经纪人么？并不是，任何一套房子的中介费，平台扣一部分、房源维护的扣一部分、店长扣一部分，真正到了成交的经纪人手里可能不到50%，特别是像他这种低总价的。

所以我建议直接跟所有经纪人说给现金奖励，这就等于避免了层层拔毛，业主付出的成本更低，而经纪人可能实际到手的更多了，更愿意给你推房子。

当然给现金这事儿不地道，也是中介公司严查的，但是以“好赞”的名头来额外收费1%，在我看来更不厚道。再说了，房主在正常中介费外给中介小费，也没啥错。

以前签独家好歹会承诺给你卖的更高，现在只是答应给你集中推一波就多收1%，连遮羞布都懒得挂着了。

PART 02

为什么说99%的中介不合格！

前几天住建部、市场监管总局发了《关于规范房地产经纪服务的意见》，然后组织了一轮讨论。

意见中最引人注目的就是：“要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”

分档定价这个好理解，现在100万的房子中介费是2.5万，1000万的房子是25万。虽然付出的实际工作量基本没有太大区别，但费用十倍之差。

未来可能100万是2.5%的中介费，500万是1.5%的中介费，1000万可能就到了1%。当然这只是个假设，为了让人容易理解。

双方共同承担这个更有意思，现在实际操作中都是买家承担，无形中加重了买方的压力。

政策的目的无非是为了活跃二手房交易，打通房产置换的通道。

但以上这些都不重要，重要的是，一票中介站出来说：：国际来看，我国的中介费是最低的，美国是6-8%，巴西、意大利、西班牙甚至泰国都在4%以上，我们只有2.5%。只比英国的1%高一点。

实话说，还真别拿国际比，按照美丽国的标准，绝大多数行业的薪水都得翻番？99%的中介压根连入门资格都没有。

查查资料就知道，美国中介跟律师很类似，要学习够180个小时，大约是6门课程，从经济到房地产管理。学完后成了合法经纪人，可以上岗了么？别着急，得先去地产公司工作3年，然后才能独立做生意。每年还得定期年审，法律，地方法规，都得学，没点知识真考不过。

真打算自己干了，你得加入当地的地产协会，借助协会的网络系统，如果有房主信任你委托你卖房子，你得打印精美的宣传册。有人要买了，你得全流程给服务。

当然6%的中介费不全是你的，你得给买家的代理中介分3%。

也就是说，买卖双方各有一名代理的中介，各自中介只代表各自这方的利益，为自己代理的这方争取最大的利益：卖方中介尽可能让房子卖上更好的价钱，买方中介尽可能让你以更便宜的价格买到。中介费是卖方负担，优势就是：独家代理。

这种模式非常类似律师？各有自己的律师，只代表自己这方的利益。所以据说漂亮国的房产中介都是高学历，不乏精英。因为前期投入的成本很高，当一门专门的服务业务来做的。

所以我说如果按照漂亮国的标准，咱们99%的中介都拿不到执业资格，法律懂不？经济懂不？地产开发与管理懂不？职业操守懂不？不疯狂造谣传谣就谢天谢地了，最典型武清公寓事情。更别说学历跟服务、职业化发展，所以别跟我扯什么6%的费率。

PART 03

从中介到渠道强势，为什么跑的这么偏？

我当然不反感，也不反对中介，毕竟这个古老的职业，在眼下帮助吸纳了大量的就业。

但中介行业已经跑偏太久了，根本原因是：促成成交是唯一目的，拿到更高佣金是最高标准。业主的利益算个屁？

前几年团泊东很火，公寓落户很火，中介疯狂推，赚一票拿钱走人。现在团泊东成了卖其他区域的垫脚石，公寓也成了卖廉价住宅的垫脚石：你看公寓有风险，这个住宅没有贵多少。

看着很有道理吧？但项目能交付不？潜在风险如何？片区能成熟么？未来能卖出去么？承诺学区兑现不？开发商口碑如何？

统统都可以用话术来忽悠你。只要确认成交后他拿钱走人，后面的事情跟他就没关系。

忽悠只是其一，其二是恶性的渠道绑架。现在中介成交在一般新房项目的占比都能够超过70%，甚至更高。房子不好卖，渠道占比最高，那渠道的话语权就来了：谁便宜我就卖谁、谁给的渠道费最高我就卖谁、谁能提前支付佣金我就卖谁。

去年有段时间新鸥鹏卖的超级火，核心原因就是一个：渠道费给到位了。谁还在乎你合理不合理，不合理下藏着什么风险？

既然新鸥鹏都这么干了，其他开发商咋办？增加渠道费被，原本不富裕的日子雪上加霜。

有个房企大佬说：我们都是给中介打工的。因为一旦一个中介占据了50%以上的市场份额，其议价能力已经超乎想象。

在这个过程中唯一获利的只有中介：买房人买到的是到手就降价的房源、甚至是无法交付的房源，交付了质量一塌糊涂的房源、未来卖不出去的房源。

开发商亏本卖出去，高昂的渠道费付着，只能从配置上节约成本。

当然必须承认，渠道不是原罪，市场才是，但渠道在这个市场环境下，最大程度的破坏了生态。

所以很多人问：直接去售楼处买房便宜还是找渠道便宜？

我的回答是：如果你打算找关系买就直接去售楼处，这样后续找关系谈优惠才有空间。如果你找不到关系与优惠，那就跟渠道谈返点，跟返点最高的渠道去。如果你既不好意思谈返点，又找不到优惠，那就都一样的，只不过是你跟着渠道去，开发商多付出了一笔渠道费而已，跟你没有什么关系。

PART 04

二手房中介，究竟赚的什么钱？

很多中介估计得喷死我：难道忽略了我们带看、服务的价值了么？

很抱歉，纯个人观点看90%的时候，新房带看服务的价值低于收费标准的10%。如果一套房卖出去渠道费是2万，那服务的价值不高于200块。这是带看的车费成本。

因为在这个过程中，绝大多数中介是以成交为目的，设计了精心的路线、设计了精心的话术，设计了精心的配合，最后逼定客户在渠道费最高、最容易成交的项目成交，而不是最匹配客户的项目。项目筛选，客户多数时候自己都可以完成，渠道做的沟通不叫服务或者分析，那是开发商与渠道共同策划的“引导”！

至于服务更是无稽之谈，确认成交后所有服务都是开发商提供的。真正如果说存在服务的内容，可能更多在二手房市场。

二手房中介费其实收取的事两部分，一部分是信息费，另一部分是服务费。

信息费很简单，相比新房二手房房源众多而且分散，你也不可能找到想要买的那个房子的房主，只能通过二手房中介。这部分绝对是垄断利润，南方很多地方推出二手房交易平台，未必真的想要介入交易，但目标在于打破这种信息垄断。

信息之外，才是服务，包括筛选、带看、讲解、交易手续等等。所以这部分收费天经地义，但是值多少钱这是个话题。

国外中介是各自利益代表，双方博弈过程。但国内的二手房中介是站在中间左手卖右手买，只要成交就赚钱的“和稀泥”模式。

绝大多数时候，中介的出发点是不同的：国外是成交的同时争取到最大利益。而国内更多时候并不关心成交的价格，只关心成交的事实。

原告与被告都是同一个律师，你猜律师会咋滴？你俩和解吧，省的浪费我时间，我有这点时间又能和解一个赚一笔钱。

就这么简单的道理，所以在这个过程中中介的策略往往是帮助谈判中强势的一方。

如果看出来买房人真想买，那就让业主意思意思给个优惠，然后去说服买房人接受这个高价。如果看出来业主着急卖，使劲压低价格。

中介谁的利益都不代表，只代表自己的利益。有没有可能损害其中弱势一方的利益？我想大概率是有的。

我印象深刻的一个大学毕业做中介的朋友跟我说：我竭尽全力为业主设身处地考虑但是赚不到钱，有时候反而被业主骂，被你们骂，难道中介真不该存在么？

我说这不是你的错，而是生态的错。

要知道花言巧语天然要比你的专业考虑客观分析来的更具诱惑力。而人天然愿意相信的恰恰是花言巧语。所以擅长花言巧语的人往往能赚到更多钱，心有良善冷静客观的反而业绩垫底。

长此以往。这个行业的恶性操作产生了劣币驱逐良币的客观事实。而劣币太多，就成了这个行业的整体印象。

一个大V压了某区的学区房，然后疯狂炒作这里的学区房要上天，坐等接盘侠。有天另一个区域的业主说这里学区一般般，某区的业主群起而攻之：大V说的能有错么？这不是谁的错，而是生态的错。（内容来源：地产圈没秘密）